「長年住んでいた自宅を売って田舎に引っ越したい」「新築マンションは高いから中古のマンションを買いたい」ときなど不動産の売買にはサポートが必要です。
そのとき大きな役割を果たしてくれるのが不動産会社ですが、仲介手数料が必要になります。そこで気になるのは「手数料はいったいいくらか？」です。
本記事では「不動産仲介手数料の仕組みや計算方法」について解説しているので参考にしてください。また仲介手数料が無料になるからくりにもついても解説しています。
Contents
不動産仲介手数料の仕組みとは？
ここでは不動産を売ったり買ったりしたときに発生する仲介手数料について分かりやすく説明します。また、不動産会社が行うことについても合わせて確認しましょう。
不動産仲介手数料の基本知識
土地や建物を売るときに売主と買主がいます。不動産会社はこの両者をうまく結びつける役割をしてくれます。
例えば、土地を売りたいとき不動産会社の仲介なくして買主を探すのは難しいです。なぜなら、不動産売買は大きな金額が動き、法律や税制などの専門知識が必要だからです。
ちなみに手数料はいわゆる「成功報酬」になるので、売買契約が成立してから支払うことになります。
不動産会社が行うことは？
土地や建物売買において不動産会社が具体的に行うことは表のようなことです。
| 項目 | 不動産会社が行うこと |
| 査定 |
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| 集客 |
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| 物件説明 |
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| 条件交渉 |
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| 契約 |
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| 引き渡し |
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売主と買主をスムーズに引き合わせ、納得して契約できるように不動産会社はこのようなことを行っています。また、住宅ローンがあれば手続きサポートも行ってくれます。
不動産仲介手数料を支払うタイミング
次に不動産仲介手数料をどのように支払ったら良いのか？その仕組みについて深掘りしていきます。
手数料が発生するのはいつ？
仲介手数料が発生するのは土地や建物の売買が成立したときです。成功報酬なので売買がうまくいかなかったときは手数料の支払いはありません。
「媒介契約」とは物件の売却条件や成功したときの報酬金額などを決めるものです。
例えば、「売却のケースでは売却を依頼したとき」「マイホームの購入のケースでは購入の申し込みをして手続きを進めるとき」などで媒介契約を結ぶので、このときに手数料も分かります。
仲介手数料はいつ払う？
仲介手数料は「売買契約が成立したとき」と「物件を引き渡すとき」、半分ずつ2回に分けて支払うのが一般的です。
契約成立時にまとめて支払いをすることも考えられます。しかし、契約後も登記など不動産会社に任せる業務は多いです。
支払いは現金？
仲介手数料は基本的に現金で支払います。契約日や引き渡し日に合わせて必要な現金を確保しておきましょう。
キャッシュカードでATMから現金を引き出す場合、1日に50万円までなど引き出し上限が決まっている銀行がほとんどでしょう。高額になるときは銀行の窓口で手続きをする必要があります。
契約の種類で手数料に差はある？
先に媒介契約について触れましたが、契約には3つのパターンがあります。購入時は一般媒介契約が多いですが、売却するときは違いを確かめる必要があります。
- 一般媒介契約：複数の不動産会社と契約可。売主が探した相手と直接取引可。
- 専任媒介契約：契約できるのは1社のみ。売主が探した相手と直接取引できる。
- 専属専任媒介契約：契約できるのは1社のみ。売主が探した相手と直接取引できない。
不動産仲介手数料の相場・計算方法
仲介手数料の上限は宅建業法によって決まっています。
不動産仲介手数料の上限額
上限額は売買価格応じて比率が決まっています。
| 売買価格※消費税を除く | 上限額 |
| 200万円以下の部分 | 売買価格×5％＋消費税 |
| 200万円超400万円以下の部分 | 売買価格×4％＋消費税 |
| 400万円超の部分 | 売買価格×3％＋消費税 |
法律によって定められている金額なので、もし上限額を上回る金額を不動産会社に請求されても拒否することができます。
- 売買価格100万円の場合：100万円×5%＋消費税＝55,000円
- 売買価格300万円の場合：200万円×5%＋100万円×4%＋消費税＝154,000円
- 売買価格500万円の場合：200万円×5%＋200万円×4%＋100万円×3%＋消費税＝231,000円
簡単な計算方法
売買価格の部分に応じて率が違うため、200万円や400万円を超えてしまうと計算が面倒になってしまいます。そこで、400万円を超えたときに簡単にできる速算式があります。
例えば、売買価格が1,000万円の場合には、以下のような計算ができます。
手数料の相場を知るには？
仲介手数料の上限は売買価格によって決まるので、売買価格がいくらになるかを事前に予測する必要があります。建物や土地の相場は地域や時期によっても違いがあります。
そのため、不動産会社から査定をしてもらったりインターネットの不動産一括査定を使ったりして、ある程度の相場を把握しておきましょう。
不動産仲介手数料が無料になるからくりとは？
不動産仲介手数料の上限について説明しましたが、不動産会社の中には手数料を無料にしたり安くしたりするところがあります。どのようなケースで手数料が変わるのかを解説します。
無料になるケース
「両手取引」や「不動産会社が売主」のケースがあります。
両手取引
不動産会社の中には「売りたい人」と「買いたい人」の両者を仲介する「両手取引」を行っているところがあります。
売買が成立すれば、売主と買主から手数料を受け取るので2倍の手数料が入ってきます。ところが、両手取引でも両者から手数料を受け取らないケースがあります。
一見すると売主に不利に思えますが、手数料が無料になってるため、買いたい人が早く集まる可能性が高くなります。また、買いたい人がより増える効果もあるでしょう。
売主からすると「早く売れて良かった」となります。不動産会社としては手数料は半分になってしまいますが、売主と買主の満足度が高くなります。
不動産会社が売主
不動産会社が物件を直接販売しているときは、不動産会社が売主となるので「仲介」にはなりません。そのため仲介手数料はかかりません。
買主は仲介手数料がかからないため費用を抑えることができます。ただし、気を付けることがあります。それは不動産会社が販売している物件のうち建物に対して消費税が発生することです。
その他半額や安くなるケース
無料となる2つのケース以外も以下のようなことで手数料が安くなる場合があります。
- 事務手数料など別の名目になっている
- 仲介における仕事内容が少なくなっている
- 業務の効率化などコストを抑えている
仲介手数料が安いとは言っても、別の費用が発生したり仲介業務の一部が削らていたりと良いことばかりではありません。
不動産仲介手数料が高いと思ったときの対策
仲介手数料が高いと思ったらどのような対策があるのかを考えていきましょう。
買取
個人から中古マンションや一戸建てを直接買い取りしている不動産会社があります。買取をした物件をリフォームして利益を乗せて売るためです。
デメリットは買い取り額が市場価格よりも安くなってしまう可能性があることです。不動産会社にとっては安くより安く買って適正価格で売れば利益が出ます。
個人売買
不動産会社を介せず個人間で取引をすれば、仲介手数料を考える必要がありません。また、お互いの合意の下で自由に契約内容を決めることができます。
不動産個人売買サイトを使ったりして個人でも売買をする方法もあります。
また、トラブルが起きたときに仲立ちをしてくれる人（不動産会社など）がいないため解決が困難になってしまうことも想定されます。
専任媒介契約
媒介契約には3種類があり手数料の上限に違いはないことはすでに説明しましたが、専任媒介契約を交渉の条件に使うことは可能です。
一般媒介契約にしてしまうと他の業者に逃げられてしまって、結果的に手数料を得られないこともあります。これまでの広告費などは無駄になります。
そこで、1社のみとしか契約できない「専任媒介契約」にする代わりに、手数料を交渉するのも一つの方法です。
中小不動産会社
大手の不動産会社よりも中小の方が値引き交渉に応じてくれる可能性が比較的高い傾向にあります。
中小の不動産会社であれば一つ一つ契約が大切になってきます。目の前の顧客を逃さないように手数料の値下げの話も聞いてくれやすいです。
値引き交渉は慎重に行うのがベスト！
手数料が高いと感じたときの対策について4つ紹介しました。しかし、値引き交渉にはデメリットがあることを知ったうえで行うようにしてください。手数料は不動産会社に対する成功報酬です。
あなたに対する優先順位が下がって、他の方へ有利な条件を提案することもあるでしょう。
また、手数料が少なければ宣伝や広告に予算をかけることができません。買いたいという人が集まりにくくなることに加え、希望の額で売れないこともあります。
不動産仲介手数料に関するQ＆A
まとめ
不動産仲介手数料には上限が法律で決められています。多くの場合上限いっぱいの手数料を請求されがちです。
対して、手数料を無料している会社があったり、効率化によりコストを下げて手数料を安くしている会社もあります。
また、高いと感じたときでも取引方法を変える、値引き交渉ができることをお伝えましました。しかし、過度な値引き交渉はあまりおすすめしません。不動産会社の意欲を下げる要因にもなってしまいます。
